北京二手房“連環單”違約潮顯現,預計成交量下
上個週末,王先生一直處於糾結的狀態。由於北京在3月16日出臺了新的調控政策,他陷入了要不要和賣家解約的矛盾中。
“之前糾結的是要不要在房價這麼高的時候抓緊置換,現在則變成是否選擇解約的兩難地步。”王先生稱,自己屬於現在市場上最常見的“連環單”業主,自己現在名下的房子還沒有出售,而這處房子的買家同樣也陷入了要不要解約的糾結中。“如果買我房子的人選擇解約,估計我的換房計劃也要緩一緩了。”王先生明確表示。
同時,據《證券日報》記者瞭解,不少完成簽約但還沒來得及網籤的買房者,面對首付比例的大幅提升,紛紛四處籌集資金,這部分人羣中,解約風險的概率更高。
此外,有中介公司員工告訴記者,此前的調控涉及貸款條件變更時,一般以上報材料的時間爲準,即只要把相關材料上報給貸款審批部門,即可享受調控前的政策。而本次新政,則是以網籤時間爲準,較以往的調控更爲嚴格。“好多客戶都有違約的打算,我們只能儘量協調,看看房主能不能降一降價格,實在湊不出首付的客戶,就只能違約了。”上述中介公司員工表示,自己店裏簽約未網籤的客戶,已經有二成明確表示放棄交易,另有部分客戶表示要考慮考慮。
對此,有業內人士指出,北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一,就是違約和糾紛案例明顯增多。
調控加碼如期而至
春節以來,北京的二手房市場迎來一波火熱行情。
作爲北京二手房佔有率最高的中介機構,鏈家在最新的報告中指出,2017年春節後,北京市成交量持續攀升,截至3月份第二週,成交量達4849套,環比增長9.3%,已接近2016年最高值;價格方面,已達到67621元/平方米,環比上漲2%,較2016年“930”政策出臺時的均價上漲了29%。
同時,根據偉業我愛我家集團市場研究院的統計,3月1日至3月15日,北京全市二手住宅共網籤9309套,比2月份下半月增加53.8%。
不過,有業內人士告訴《證券日報》記者,由於網籤的滯後性,3月份中上旬成交數據至少要等到4月上旬才能得到體現。
面對這種局面,此前便有傳聞稱3月底相關部門有很大概率出臺新政策。而最終的結果是調控加碼提前落地。
3月17日下午,北京市住建委等部門聯合發佈了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,新政策第二天便開始執行。本次調控直指投資性需求,恢復了此前執行過的認房又認貸政策,即只要在全國有過住房按揭記錄的,不管名下有房無房,都按二套房計算,購買普通住宅時首付不低於60%,購買非普通住宅首付不低於80%,且貸款年限縮短至25年。
對此,中原地產首席分析師張大偉表示,目前北京五環內總價468萬元以下的被稱爲普通住宅,五環外總價標準遞減。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600萬元計算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中雖然大部分指導價比較低,但除了公房外,如果想多貸款的話,絕大部分也會變成非普通住宅。
“連環單”下的違約潮
而在調控提前落地的情況下,陷入糾結中的王先生已經有了解約的打算。
王先生告訴《證券日報》記者,自己目前的房子在東五環附近,爲了孩子上學,前一陣定下了一套南二環的兩居室。不過,由於此前買房使用過貸款,王先生的看上的那套兩居室,被定性爲二套房,首付直接提高到了八成。
“我問了中介,新政出來算不可抗力,解約也不用承擔違約金。說實話,有解約的想法一方面確實是首付多出不少,湊錢有壓力,另一方面也覺得政策出來了,房價可能會降一降,想看一個月再說。”王先生表示,上述考慮還是在自己房子能順利賣出的情況下。在政策出臺前,王先生現場加價20萬元與業主達成了交易,但現在買他房子的人,也在考慮是否繼續履行合約。
據麥田房產法務部分析,如確實因新政影響,首付增加而不具備購買能力的,則買受人有權解除合同。根據最高人民法院引發《2011年全國民事審判工作會議紀要》,屬於正常解約,無需承擔違約責任。
有中介人士指出,目前北京過半的二手房交易都是“連環單”,一旦其中某個環節出現問題,那麼前後兩三筆交易都會受到影響。
而據《證券日報》記者瞭解,像王先生這種改善型需求的業主,在新政出臺後賣不出去也買不進來的情況並非少數。
此外,在新政前完成簽約的李女士,目前則正四處籌集資金。由於房主的原因,去年便完成看房簽約的李女士一直沒能完成網籤。由於去年簽約時,她敲定的這套房子總價爲600萬元,目前已經上漲至1200萬元,所以主動違約並不在意李女士的考慮範圍內。“本來按原來的政策,我可以貸款300萬元,認房又認貸後,按二套房八成首付計算,我只能貸款100萬元了,剩下的200萬元只能先借一借了。”李女士稱。
相比於李女士由於價差的原因而盡力湊錢的情況,不少近期才簽約的業主,在首付大幅增加的情況下,選擇違約的概率則大大增加。
不過,也有金融行業的人士指出,“首付突然提高的情況下,個人信用貸可能會火起來。如果差的金額不是太多,買房人可以考慮,這個貸款利率水平比商貸一般只高一個點,一家銀行可以貸款三十萬元左右,但建議買房人要考慮自身的承受能力”。
值得注意的是,在新政出臺的短期內,業內人士普遍認爲市場將陷入一個交易冰凍期。據偉業我愛我家市場研究院統計,3月17日,北京全市共完成二手住宅網籤1497套,較前一日增加近40%,創2016年9月30日以來單日網籤量的新高。“都是趕‘末班車’的,這禮拜開始成交量會大幅下滑。”有中介公司負責人稱。
部分購房者面臨首付大幅提高局面 北京樓市現違約
3月20日,北京實施樓市新政後的第一個交易日。中國證券報記者實地走訪瞭解到,受新政影響,看房顧客數量明顯減少,觀望的購房者增多。由於目前北京二手房交易以“連環套”爲主,受二套房認定標準影響,部分購房者面臨首付大幅提高的局面,已有違約的情況出現。不過,調控政策目前還未明顯反映到價格端。業內人士預計,短期內政策調控的基調不會轉變,預計調控範圍有擴大趨勢;房價短期內可能不會出現明顯變化,部分非核心區域房源價格將面臨調整。
次前北京出臺以“認房又認貸”爲核心的房地產調控升級措施,堅決遏制房價進一步上漲。
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