2017年上半年北京住宅市場下滑,豪宅市場創佳績
2017年已經過半,北京房地產市場也有了新的走向。據克而瑞北京機構數據顯示,6月份北京商品住宅成交均價保持平穩,成交套數卻僅為2384套,創5年以來歷史最低,142.2億的成交金額也創2017年以來新低。
無論機構數據,還是市場環境,都昭示着北京樓市正處於下行週期。市場下行之際,有的項目舉步維艱,售樓處門可羅雀;有的項目迫於壓力,開始減配軟硬件,平衡成本……
市場調整,經營困難,誰都不可否認。馬雲曾經説過:“不是實體經濟不行了,是你的實體經濟不行了。”包括房地產市場在內的任何行業,都有處於低谷的時候,但再糟糕的環境都有盈利的企業,關鍵還是在於如何去適應市場環境,並不斷挖掘升級自身優勢,尋得破局之機。
與商品住宅數據的“跌跌”不休相比,2017年上半年北京豪宅市場,可謂砥礪前行,又創佳績。據業內權威數據統計,2017年上半年,單價在70000元/平方米以上豪宅成交1484套,同比上漲62%;成交面積24.98萬平方米,上漲23%;成交均價89057元/平方米,下降2%;成交金額222.45億元,上漲21%。
據瞭解,與其他物業類型相比,2017年上半年,北京豪宅市場表現可圈可點,代表北京頂級豪宅的北京壹號院、萬柳書院、合生霄雲路8號都有不錯的表現,其中總價超過5000萬的北京壹號院和萬柳書院分別實現了8套和18套的成交量。而近期,位居東四環的合生·霄雲路8號,在三天內,連續銷售出兩套億元級別的豪宅,表現可謂十分搶眼。
豪宅市場的出彩表現既在情理之中也在意料之內,易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,豪宅自身的特徵決定了其市場表現:“一方面,頂豪不依賴信貸政策;另一方面,頂豪產品的銷售節奏較穩定,以實現最大盈利空間為目的,並不追求成交量。因此,頂級豪宅的投資價值並不會隨政策而頻繁波動。”
實際上,豪宅備受關注和熱捧,更深層次的原因在於,頂豪產品被高淨值人士認為是最具保值性的資產配置。諾亞財富指出,經歷去年樓市新一輪上漲後,計劃增配房地產資產的高淨值人士佔比從14.6%升至22.7%。
不僅如此,目前我國的高淨值人羣數量非常可觀,並且在未來還有大幅增長的可能。據《新世界財富》預測,有賴於科技、媒體、娛樂和醫療保健行業的強勁增長,在未來十年,超級富豪的人數將從現在的14310名增加到34340名。
富豪配置豪宅標準高 何種豪宅受青睞?
儘管富豪們正在計劃增配豪宅的資產配比,但也並不是所有豪宅都能符合其資產配置的標準。另一方面,北京豪宅市場的競爭愈發激烈,從內城到五環之外,都有豪宅項目在售,在雙重競爭之下,什麼樣的豪宅項目能夠勝出?
事實上,在當今的豪宅市場上,項目越來越趨於同質化,綠色科技、大師設計、社區會所、金牌物業服務已經成為豪宅們的標配,想要在市場中拔得頭籌變得越來越難。
分析當前豪宅市場表現搶眼的項目,如合生霄雲路8號、北京壹號院、萬柳書院、金地華著、懋源·釣雲台等,會發現越是佔有稀缺資源的項目就越受高淨值人羣歡迎,儘管單價和總價都處於高位,依然不乏大手筆的買單者。
而且鑑於資源佔位,頂豪產品都是分佈在四環以內,以合生霄雲路8號和北京壹號院為例,兩個項目都佔據着朝陽公園的稀缺資源,只不過北京壹號院緊鄰朝陽公園,並坐擁5.3萬平大湖;而合生霄雲路8號則是俯瞰朝陽公園,對望CBD。並以其為界,打造了堪稱北京一絕的園林景觀。
合生霄雲路8號本身佔據40萬方原生林,平均每户業主人均享有的社區綠化就高達400平方米,並且打造了近5萬平方米的圓明園主題園林景觀區,將圓明園的18個主題景觀以近乎1:1的比例原景復刻。在北京市區繁華地段作用超大尺度、極致稀缺的自然城市森林,是合生霄雲路8號定價億萬級,仍然有人買單的底氣。
此外,萬柳書院、懋源·釣雲台、金地華著等項目,也無一不是佔有一項或多項稀缺資源,並將其打造成項目特色,為客户實現土地價值的轉換。
市場下行趨勢增速 創新成為王道
無論市場順與逆,產品的競爭都依然存在,豪宅產品的進化依然遵循着“你無我有、你有我優、你優我新”的市場定律。市場中從來都不缺把一手好牌打爛的項目,佔據稀缺資源、優質地段,但產品力創新跟不上,依然會被市場遺棄。
如果怎樣體現豪宅產品創新力,户型設計毫無疑問是首選。優秀的創新永遠要具有前瞻性,在户型的打造上更是如此。時間倒退5年,誰能預料到當今北京土地市場會再次將70/90政策重新提起,誰能預料到北京土地價值會呈倍數翻番,誰能想到四環之內300平方米以上户型會如此稀缺?
遍觀如今北京樓市,迫於拿地成本和土地結構,為保證利潤,更為維持生計,大多數四環以內的項目,不僅各種高低配現象嚴重,導致社區均質純粹性受到嚴重損害;而且多數項目不得不把產品做成120-150平方米的户型,號稱輕奢但單價不菲,哪家房企要是將户型做到180平方米的尺度以上,就能夠當之無愧的稱為頂豪,而且堪稱業內良心。
值得一提的是,就在絕大多數內城項目還在為,如何尋找豪宅價格與尺度之間的平衡是,早在10年前,業內就有項目將自身定位為頂級豪宅,並且以超越時代的創新之舉,打造尺度驚人的户型產品。
10年前,合生霄雲路8號打造之初,就設定了超前10年的定位:只服務於中國金字塔尖的1000個家庭,只提供450和520兩種户型,保證頂豪純粹性,致力於打造中國第一個純粹的名流聚居區。因此,項目所有户型均為450平方米以上,在城市核心構築平層別墅式的空中華邸,滿足全方位高品質生活需求。
10年過去了,當初的定位放到現如今的市場,不僅沒有落伍,反而顯得愈發珍貴。創新表面上是一種技巧,但深層次的內涵更是一種能夠預見未來的敏鋭洞察力。
市場下行趨勢不斷,豪宅市場也越來越趨於同質化,綠色科技、大師設計、社區會所、金牌物業服務已經成為豪宅們的標配,如何在市場中立於不敗之地?無他,佔據核心稀缺資源、匯聚頂級財富人羣、洞悉市場走向打造劃時代的創新。
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