二手房買賣誰負責解押?,法律未有明確規定
又見二手房買賣糾紛!昨日,記者從鄭州市惠濟區人民法院瞭解到,近日,該院審理判決一起二手房買賣糾紛案件,雙方簽約後因貸款解押問題產生糾紛,導致合同被迫中止,買方要求賠付雙倍定金,法院卻“各打五十大板”,僅部分支持買主訴求。
【事件】誰來為二手房解押?協商不妥買賣黃了
2016年9月,市民耿某通過中介公司的居間介紹,同李某簽訂了房屋買賣合同。雙方在合同中約定:房屋總面積為64平方米,轉讓總價款70萬元,採用按揭貸款方式支付,雙方在20個工作日內共同到銀行辦理相關按揭貸款手續,耿某在合同簽訂時支付佣金及定金5萬元,其中佣金6000元。
由於李某的房屋並未還完貸款,所以需要先將原本貸款還清,才能繼續辦理過户手續。為此,雙方約定,房屋解押事宜由買房者耿某協助辦理,賣房者李某需無條件配合辦理;定金5萬元中2萬元直接交付李某,剩餘3萬元由中介公司代為保管,過户後扣除中介費用,剩餘衝抵房款。
隨後,耿某繳納了辦理銀行貸款手續相關費用1.1萬餘元,但在辦理後續房屋解押手續時,雙方起了糾紛。誰來出資為房屋解押?買房者耿某表示,他已經在合同規定時間內向銀行辦理了貸款手續,作為出賣方,李某應當有義務將其房屋進行解押;但賣房者卻表示,合同中約定自己是以“辦理”為主,應由耿某負主要義務,也就是由買房者先出錢。
買房者湊不齊解押資金,最終導致房屋未能如期解押。耿某隨即要求李某解除合同,卻遭到了對方的拒絕。
多次協商未果後,耿某將李某告到了法院,請求判令李某雙倍返還定金,賠償佣金損失及辦理銀行貸款費用損失,同時承擔本案訴訟費用。
【判決】雙方均有違約,“各打五十大板”
“我和中介從來沒有接到過耿某的電話説他湊齊瞭解押款,之前房子有人租住,簽了合同以後就讓他(租户)搬走了,這樣一直拖着,也給我造成了損失。”李某對於雙倍違約金並不贊成。
惠濟法院經審理認為,根據原告提交的第三人情況説明及被告錄音等證據,結合雙方陳述,本案房屋買賣合同簽訂後原被告產生糾紛至今未履行,原被告各有過錯和違約行為,均應承擔相應的責任,對於耿某要求雙倍返還定金88000元的訴訟請求,予以部分支持,返還定金,但不承擔雙倍。對於耿某辦理銀行貸款和中介費的損失,雙方各承擔一半。
最終,法院一審判決李某返還耿某定金2萬元,並賠償耿某佣金、銀行按揭貸款代辦費損失8938元,第三人房產中介返還原告耿某定金24000元。
【提醒】誰來解押沒明確規定,買方籤合同需謹慎
主審法官提醒,近年來,隨着經濟的快速發展和一些地區房價的不斷攀升,房屋買賣合同中一方或雙方違約的糾紛也呈上升趨勢。根據《民法總則》等相關法律規定,只要簽訂合同雙方具有相應的民事行為能力,其意思表示真實,且不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗,通常合同都被認定為合法有效的。在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下,無論是賣方還是買方均應按照合同約定履行自己的義務,如一方或雙方惡意“變卦”,則必然要承擔相應的法律後果。
那麼,二手房解押到底應該由誰來承擔?記者查詢瞭解到,目前二手房交易環節中,對由買家還是由賣家來還款解押,並沒有明確規定。賣家在沒有能力自行籌款解押的情況下,中介一般會要求買家先行墊付資金,協助賣方辦理解押。在此過程中,買房者承擔了較多的付款義務,存在不少風險。
主審法官提醒市民,在簽訂購房合同時應慎重,警惕房產交易陷阱。在購房時除加強對對方經濟狀況及身份證、房產證、授權書等證件核查外,在沒有最終確定購買意向的情況下,不要輕易簽署相關居間委託合同。如確定購買房屋,在簽訂購房合同特別是格式合同時,要認真閲讀合同內容,並注意對交房時間、支付方式、協助辦理過户時間以及一方違約後的責任等進行清晰明確的規定,以便在今後面臨矛盾和糾紛時,能夠有效維護自身的合法權益。
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