银行识破买家诡计,订阴阳合同抬高屋价欲多贷款
半个月之前,市民龚先生和罗先生在中介公司员工的陪同下,来到南京公证处办理二手房买卖合同公证。罗先生要购买龚先生的一小套房屋。
公证员帮两人办理买卖合同公证时,起先一切都很顺利,但在商议屋价的时候卡了壳。鉴于之前有当事人在二手房买卖合同公证时闹出了“阴阳合同”的状况,公证员仔细审查了当事人约定的房产交易价格。屋价确实有点离谱,不过这一次不是屋价太低,而是太高。两人交易的房屋面积不太大,地势也并非特别好,可是二位当事人约定的交易屋价比市价高了一半左右。
公证员多次提醒二位当事人,尤其是买房人罗先生屋价有问题,但双方就是不肯修改价格,公证员也无可奈何。办理完公证后,龚先生和罗先生满意地离开了公证处。
公证书被取走没几天,罗先生就打电话来,如实告诉了公证员他们二人办理的是阴阳合同,屋价正常的一份用于交给房产局备案、过户,屋价偏高的一份用于递交给银行申请贷款,希望能够提高贷款额度。谁知银行发现了罗先生骗取高额贷款的行为,对罗先生的贷款申请不予批准。没有了银行的贷款罗先生就没足够的钱买房了。
罗先生只能打电话给公证员,希望能解除二手房买卖合同公证。公证员告诉罗先生,他们这种欺诈的行为导致银行的贷款批不下来,后果只能自己来承担,撤销合同公证只能买卖双方一起来。听到这里,罗先生只能无奈地表示,回去找龚先生好好商量商量。(以上当事人均系化名)
公证员点评
现实中二手房买卖的“阴阳合同”的另一种表现形式,就是虚构一份交易价格偏高的合同来骗取银行的高额贷款。签订“阴阳合同”存在极大的法律风险。一方面,房产的卖方有可能会要求按照房产价格较高的合同履行,极易产生纠纷,即使作了公证,也无法给买方法律保护。另一方面,由于签订“阴阳合同”骗取银行贷款的行为属于欺诈行为,一旦被识破,还要受到法律的处罚。
曾经徐汇法院审理了一起案件,涉案屋价在合同中被 “做高”,买房人王先生是想以此获得更多银行贷款。由于贷款申请未获批准,王先生非但没有买到房子,反而被判支付违约金人民币17.6万元。
某年3月初,王先生瞅准了位于本市番禺路的一套商品房,并与房主张先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价145万元,任何一方如因违约导致交易未完成,将以总房款20%的比例向对方承担赔偿责任。在双方商议购房事宜的过程中,王先生陆续向张先生支付3万元作为定金。
同年6月,双方约定的办理产权过户手续的时间临近,王先生却不见了踪影。又过了一个多月,王先生依然未露面,张先生向法院提起诉讼,要求王先生支付违约金17.6万元。
张先生主张的违约金数额让承办法官心生疑问,如果以145万元房款的20%的比例计算违约金,在扣除王先生已付的3万元后,剩余数额与张先生主张的17.6万元并不相符。
原来,合同价虽然是145万元,但双方私下商定的屋价是103万元。之所以“做高”屋价,是因为王先生十分看好这套房子的升值空间,但又不想动用手头资金,于是与张先生协商在合同中“做高”屋价,以此获得更多的银行贷款,用以支付首付款及剩余房款。尽管“做高”屋价会导致交易税费的增加,但在屋价节节攀升的市场背景下,王先生仍觉得只赚不赔。然而最终,王先生没有申请到贷款。
法院认为,王先生在支付了3万元定金后,并未按约同张先生办理房屋的产权过户手续,构成违约。张先生主张的违约金并未超出合同约定,应予支持。
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