吳雅楠:樓市繼續分化,剛需房價格將溫和上漲
近日,北京樓市調控不斷升級,接連出招治理高房價,認房又認貸、提高二套首付、取消利率優惠、個稅必須連續繳納滿60個月、離婚一年內算二套、學區多校劃片、商住限購、信貸從嚴等,從購房資格、首付成本、購房預期、去槓桿等多個方面爲樓市降溫。
北京之後,成都、廣州、青島等地均隨後出臺樓市調控相關政策, 截止到2017年3月29日,累計32個城市出臺調控政策。目前來看,出臺調控政策城市主要位於環渤海、長江中游、長三角經濟圈等地。
全國範圍內掀起的新一輪調控政策,對於樓市降溫會起到預期的作用嗎?房價後續走勢如何?
近幾年來,房產成爲很多人重要的投資品,相比於股市的表現,投資房產往往能得到很高的回報,尤其2016年至今這一輪瘋狂上漲,更多自己開始跟風涌入房產市場,進一步推高了房價。這一輪史上最嚴調控便是在這樣的背景下出臺的。
真融寶董事長吳雅楠博士是資產配置方面的專家,對於各類資產都有深入的研究。他表示,新政確實打擊了一部分人羣,對換房和投資人羣的打擊較大。
吳雅楠認爲,三四線城市的重要目標是去庫存,二線城市房價將趨穩,一線城市的房價將繼續分化。尤其是這輪調控,政府打擊的是換房和投資房產的需求,一線城市的房價將出現分化。
一方面,帶有投資性質的豪宅、高價學區房將會有價無市,應該沒有太大的升職空間,流動性差,出手變現較爲困難。另一方面,剛需的房產仍將溫和上漲,這將是純粹剛需人羣上車的良好時機。
吳雅楠分析稱,對於剛需房產,從供需兩方面來說還有很強的支撐。政策想要抑制換房需求,以達到需求均衡的狀態。
從供給方面來說,土地供應量不會大幅敞開供應,現在還處於整體去庫存階段,政府會有限度的供應。從需求方面來說,一個城市的房價和年輕人的數量,家庭孩子的數量呈現出正相關。二胎放開以後,換房改善的需求將大幅上漲。
目前,中國處於嚴重的資源配置不平衡狀態,大城市,尤其一線城市集中了特殊的資源,資源多、機會多、包容性強,年輕人還是會往一線城市集中。短時間內,這種資源配置的不平衡又難以打破。
吳雅楠表示,未來三到五年剛需還是存在的,只是政府需要抑制房價快速上漲的勢頭,把投資需求降下來。同時,根據城市規劃、人口規模控制目標來合理的調節房價。
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