前8個月整體呈上漲趨勢,太原樓市還有多少潛力
隨着各路知名開發商陸續進入太原,太原樓市開始出現明顯的兩極分化——優質樓盤價高、開盤迅速售罄;低端樓盤價低、面臨無人問津的局面。在銷售市場上一直佔主動位置的開發商們,現在都在絞盡腦汁迎合購房者需求,尋求重生之路、突出重圍。
前8個月,太原房價雖然存在波動,但整體仍呈上漲趨勢。若太原整體市場或將由賣方轉變成買方市場,那麼房價會如何?是否後期仍有潛力?
A 品質至上 市場“反轉”
“近幾年,進入太原這個內陸城市的知名房企接連不斷,這將在未來幾年內給太原房地產市場帶來巨大變革。”業內人士徐女士說,“原來,活躍在太原市場上的大房企屈指可數,但這幾年進入太原市場的新品牌不斷增加,就連在房產圈好多年的人也直呼,新來的大房企數都數不過來,項目遍地,鋪滿整個太原城。”
當前,太原房地產市場仍處於去庫存階段,衆房企紛紛佈局龍城直接加劇了競爭壓力。業內人士表示,太原房地產市場整體正處在轉型和兩極分化的階段,市場早已由原來傳統的賣方市場轉變成爲買方市場。近幾年,購房者的需求不斷提高,房企要想爭奪市場必須呈現差異化特徵才能吸引客戶眼球。在市場上,適老適幼戶型設計、原生大樹園林、超強收納體系……每個項目都充分展示着自己在衆樓盤中“一枝獨秀”的“技能”。
隨着城市化進程的不斷推進,太原四路環線周邊已被大盤全面覆蓋,環線市場的競爭日趨白熱,品牌房企由之前的點狀佈局,發展到如今的各方聯動,使得其獨踞一方的項目優勢不復存在,地緣性客戶迴歸纔是大勢所趨。
B 房價上行 仍有潛力
買賣雙方角色的轉變是否會影響未來房價走勢?
據搜狐焦點數據統計,8月,太原房價較7月仍有小幅度的上漲,特別是成交活躍的項目,房價較上月有上漲態勢。截至8月22日,太原8月新房價格9719元/平米,環比上月增長5.86%。
在六城區樓市成交數據中,小店區在售樓盤均價爲9955元/平方米,杏花嶺區在售樓盤均價爲9431元/平方米,萬柏林區在售樓盤均價爲9308元/平方米,迎澤區在售樓盤均價爲11344元/平方米,尖草坪區在售樓盤均價爲7247元/平方米,晉源區在售樓盤均價爲10088元/平方米。
據搜房太原數據中心統計,太原六大區域表現差異化較大,從成交套數、成交金額佔比以及成交均價三方面看,小店區均居於榜首。目前小店區項目多處於持銷階段,剛需盤較少,以改善高端項目爲主,成交持續向好。此外,尖草坪區三給片區持續火熱。晉源區目前處於缺貨狀態,在售項目尾盤較多,待售高端項目集中於晉陽湖,蓄勢待發,是未來太原樓市的主力供應區域。
隨着城市化進程的不斷推進,城區土地越發稀缺。樓面價和土地價均呈不同幅度的增長態勢,從2013年至今,太原土地價格逐步上升,去年太原再次出現火爆的土拍市場,最高樓面價7800元/平方米。“兩三年工期過後,這部分項目將開售,房價的波動與之前高價格地塊將呈現正相關關係。”業內人士李建明表示。除了開發建設成本,稅費、工程費、人員工資等都在增加,成本的增加必然導致整體房價的增加。
C 房貸收緊 購房難度增加
記者瞭解到,對購房者來說,銀行信貸收緊提高了購房門檻。
目前,全國首套房貸款平均利率爲4.99%,相當於基準利率的1.02倍,環比上升了2.25%;值得注意的是,隨着樓市信貸不斷收緊,房貸利率上行已成爲銀行的“集體動作”,超九成銀行無利率優惠。
在太原提供個人信貸業務的銀行中,不少銀行從當時的兩三天內房款延長至兩週、一個月,甚至更長時間,首套房房貸利率優惠基本絕跡,少部分銀行上浮10%。
“不斷收緊的房貸疊加房地產調控政策,約束房價上漲作用更加明顯。”業內人士表示,“隨着流動性收縮、銀行負債成本上升,資產收益下行導致銀行的收入及利潤承壓,再加上信貸額度的限制,銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成爲必然選擇。”
而對於普通購房者來說,上調房貸利率會直接導致購房成本增加,無論是對於首次置業的首套房,還是改善置業的二套房,此舉確實可以起到抑制需求放量與爲市場降溫的作用。不過,各地將首套房利率大幅上調,緊跟着個人房貸開始收縮,房地產降槓桿已大勢所趨。
本報記者 張磊
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