选高层这些说道儿您看好
纵观沈阳楼市,高层已经成为主流商品房,购房者在购房时经常要面临选几楼、楼层差价的问题。那么,如何选择楼层,开发商在对各楼层定价时有哪些差异呢?记者近日采访了万科与金地等楼盘的相关负责人,详细解读楼层差异与定价的关系。
中间比两头贵
一般情况下,园区中心位置的高层比邻街高层价贵,园区中心位置多数为“楼王”,因为景观好、噪音小,整体价格最贵。
每栋高层中,根据日照时间、园区景观等因素,开发商会选择一个区间楼层作为定价最贵的中间层。业内普遍认同的中间层标准是15~25层,不同开发商、不同园区的中间层设定不同,有的还会更细化。比如万科翡翠之光,最贵的楼层在19~21层,以上和以下楼层,价格都会递减。
从中间层往上和往下,开发商在设定楼层价格时,都会有阶梯式减价,有的是区段减,比如按三个楼层为一个单位减,有的是按楼层递减,一层减一个标准价。减价标准也不同,从50~200元不等。
东山比西山贵
每个购房者在选房时,都会面临选购东山、西山还是中间户的问题。因为各个园区楼体位置、园区景观、户型不同,定价策略各不相同,稍显复杂。
以园区中心楼王为例,一般情况下,东山比西山贵一些。要说贵的理由,并没有特别明确的依据,多是以沈阳人居住习惯而言。东北人喜欢紫气东来,早起时迎接阳光,心情舒畅;冬季时,因为太阳与地球角度的关系,如果楼体按照普遍采用的偏东15度设计,东山采光时间略长一些。东山比西山贵多少,各开发商会根据实际情况定价。
在户型相同前提下,中间户比东西山房子要贵,因为不把山,冬季室内保温效果好。而目前多数楼盘高层,中间户都是小户型。如果中间小户型不是南北通透,价格则要便宜一些;如果中间小户型也南北通透,价格则可能要高一些。
不挡光源比挡光源贵
因现在的园区容积率高,楼间距近,大部分开发商售楼时,都会事先与购房者声明采光时间和挡光时间,严谨的开发商还会与购房者签署挡光协议,避免纠纷。
在高层定价过程中,楼层高的房源,如果没有被前排楼体挡光,其价格会比挡光的房源贵一些,这个差价往往要大于正常楼层的差价。因此,购房者在遇到高楼层高价格时,可以询问是否因为没有被前排挡光的缘故。
不挡光房源更贵,是楼层定价的优先原则。因为北方冬季寒冷漫长,居民对采光的需求较高。另外,有些特殊楼层,比如1楼2楼,因为入户大堂设计原因,变成特殊户型,如果不自带花园与地下室,其价格相对而言要便宜很多。如果有两层底商的3楼、4楼,其价格也会便宜一些。
这些传言不可信
购房者在买房时,如果找人咨询,会听到一些关于楼层的传言,比如9~11层是灰尘集中层,供水供暖设备转换层不可买等等,记者采访了众多业内人士,均否认了这种说法。
9~11层是灰尘集中层的说法,不知从何而来,在购房群体中有小范围的传播,但从没有一个开发商定价时,会将9~11层作减价策略,倒不是开发商找理由不降价,是房产专业人士从没有找到过这种说法的科学依据。
供水供暖转换层确实存在,33层的高层,一般会将供水供暖分成低、中、高三个区,供水供暖分区的末端一般在11~12层、21~22层上下,各园区的分段也不尽相同。因为现在的楼体设计先进,分区的设备转换隐藏在设备箱内,也不会造成供水供暖的差别,因而也不影响居住感受,更不会影响开发商定价。(黄进)
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