13个城市试点开展,利用集体建设用地建设租赁住
为增加租赁住屋供应,缓解住屋供需矛盾,构建购租并举的住屋体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住屋和城乡建设部,根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住屋试点。就相关的政策依据、法规约束和社会关注的焦点问题,国土资源部土地利用司负责人昨日接受记者专访。
房住不炒:
构建购租并举的住屋体系
记者:能否介绍一下此次试点的指导思想?
土地利用司负责人:按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,服务于构建购租并举的住屋体系,构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住屋规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
在超大、特大城市和住屋和城乡建设部批准的发展住屋租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住屋试点。限定在上述试点城市范围的原因在于,这些城市租赁住屋需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。
我们希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住屋项目,完善利用集体建设用地建设租赁住屋规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
依法依规建设出租:
与“小产权房”完全不同
记者:试点有哪些刚性约束,何以说与“小产权房”完全不同?
土地利用司负责人:试点方案明确规定了把握正确方向、保证有序可控、坚持自主运作、提高服务效能四项基本原则。其中两项内容需要着重强调:一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时,必须尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
我们注意到,目前网上有极个别声音提到“小产权房”问题。集体租赁住屋与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规,一个违法违规,不能混为一谈。集体租赁住屋,用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”,经依法批准建设,依法实施不动产登记,而且只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念,既涉及违法用地,又涉及违法建设和违法销售,产权不受法律保护。据新华社
对平抑高租金影响几何?
受访的业内人士认为,13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住屋试点,意味着未来将有一大批低成本土地入市,这对于抑制高屋价、高租金或产生一定作用。
“租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上,从而降低了租赁房屋的建设和运营成本,租金水平会大大低于现有市场房源。”链家研究院院长杨现领说。
据易居智库研究总监严跃进测算,国有土地购置成本占屋价的三分之一至三分之二,加上如由村镇集体经济组织参与开发的话,部分建安成本也可省略,综合算下来,此类租赁房源与现有同类房源相比,租金水平或将降40%至70%,对平抑市场价格将产生较大影响。
“房租下降的前提是获取项目的成本下降,政策从供给端进行改革,扩大租赁房来源,对短期租金的上涨会有所抑制,也有利于降低开发成本,我们会密切关注,积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。
杨现领建议,未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费,以保障各项租赁利好政策的落地,从而在住屋租赁市场建立低成本的流通体系。据新华社
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