銀行識破買家詭計,訂陰陽合同擡高房價欲多貸款
半個月之前,市民龔先生和羅先生在中介公司員工的陪同下,來到南京公證處辦理二手房買賣合同公證。羅先生要購買龔先生的一小套房屋。
公證員幫兩人辦理買賣合同公證時,起先一切都很順利,但在商議房價的時候卡了殼。鑑於之前有當事人在二手房買賣合同公證時鬧出了“陰陽合同”的狀況,公證員仔細審查了當事人約定的房產交易價格。房價確實有點離譜,不過這一次不是房價太低,而是太高。兩人交易的房屋面積不太大,地勢也並非特別好,可是二位當事人約定的交易房價比市價高了一半左右。
公證員多次提醒二位當事人,尤其是買房人羅先生房價有問題,但雙方就是不肯修改價格,公證員也無可奈何。辦理完公證後,龔先生和羅先生滿意地離開了公證處。
公證書被取走沒幾天,羅先生就打電話來,如實告訴了公證員他們二人辦理的是陰陽合同,房價正常的一份用於交給房產局備案、過戶,房價偏高的一份用於遞交給銀行申請貸款,希望能夠提高貸款額度。誰知銀行發現了羅先生騙取高額貸款的行爲,對羅先生的貸款申請不予批准。沒有了銀行的貸款羅先生就沒足夠的錢買房了。
羅先生只能打電話給公證員,希望能解除二手房買賣合同公證。公證員告訴羅先生,他們這種欺詐的行爲導致銀行的貸款批不下來,後果只能自己來承擔,撤銷合同公證只能買賣雙方一起來。聽到這裏,羅先生只能無奈地表示,回去找龔先生好好商量商量。(以上當事人均系化名)
公證員點評
現實中二手房買賣的“陰陽合同”的另一種表現形式,就是虛構一份交易價格偏高的合同來騙取銀行的高額貸款。簽訂“陰陽合同”存在極大的法律風險。一方面,房產的賣方有可能會要求按照房產價格較高的合同履行,極易產生糾紛,即使作了公證,也無法給買方法律保護。另一方面,由於簽訂“陰陽合同”騙取銀行貸款的行爲屬於欺詐行爲,一旦被識破,還要受到法律的處罰。
曾經徐匯法院審理了一起案件,涉案房價在合同中被 “做高”,買房人王先生是想以此獲得更多銀行貸款。由於貸款申請未獲批准,王先生非但沒有買到房子,反而被判支付違約金人民幣17.6萬元。
某年3月初,王先生瞅準了位於本市番禺路的一套商品房,並與房主張先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋總價145萬元,任何一方如因違約導致交易未完成,將以總房款20%的比例向對方承擔賠償責任。在雙方商議購房事宜的過程中,王先生陸續向張先生支付3萬元作爲定金。
同年6月,雙方約定的辦理產權過戶手續的時間臨近,王先生卻不見了蹤影。又過了一個多月,王先生依然未露面,張先生向法院提起訴訟,要求王先生支付違約金17.6萬元。
張先生主張的違約金數額讓承辦法官心生疑問,如果以145萬元房款的20%的比例計算違約金,在扣除王先生已付的3萬元後,剩餘數額與張先生主張的17.6萬元並不相符。
原來,合同價雖然是145萬元,但雙方私下商定的房價是103萬元。之所以“做高”房價,是因爲王先生十分看好這套房子的升值空間,但又不想動用手頭資金,於是與張先生協商在合同中“做高”房價,以此獲得更多的銀行貸款,用以支付首付款及剩餘房款。儘管“做高”房價會導致交易稅費的增加,但在房價節節攀升的市場背景下,王先生仍覺得只賺不賠。然而最終,王先生沒有申請到貸款。
法院認爲,王先生在支付了3萬元定金後,並未按約同張先生辦理房屋的產權過戶手續,構成違約。張先生主張的違約金並未超出合同約定,應予支援。
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