今年房地产市场将进入量价调整阶段

绘图：杨佳

财富热线

5月9日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》（以下简称“蓝皮书”）提出，在“去库存”背景下，2016年我国房地产市场进一步分化，一、二线城市屋价经历了一轮高潮，而三、四线城市房地产市场去库存任务依然艰巨。

面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。蓝皮书预测，2017年房地产市场进入量价调整阶段，一线城市步入存量房时代，二线过热城市量价回调概率很大，但具备产业和人口支撑的城市及大城市周边的小城市，房地产市场发展仍具备潜力。

“十三五”房地产分化态势将强化

蓝皮书指出，2016年，房地产市场在去库存的背景下经历了新一轮快速上涨。全国房地产开发投资总额首次超过10万亿元，同比增长6.9%，增速比2015年提高5.9个百分点。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%，同比增长6.4%，增速提高6.0个百分点。

在这一年，商品房均价增速又回到两位数增长。数据显示，2016年商品房均价高达7476元/平方米，增速也出现了2010年以来的两位数增长，同比增长10.1%，增速比2015年提高2.7个百分点。

但从全国来看，我国房地产市场进一步分化，其中，一、二线城市屋价经历了一轮高潮，而三、四线城市房地产市场去库存任务依然艰巨。蓝皮书指出，“十三五”期间，在经济运行进入新常态的背景下，中国房地产市场仍将维持分化态势，并不断深化和强化。

天津郑州武汉等城市潜力将显现

面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。去年国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。事实上，去年四季度，房地产市场渐趋平稳，政策分化进一步显现。

蓝皮书预计，2017年房地产市场进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化。其中，一线城市步入存量房时代，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。二线过热城市屋价空间被透支，量价回调是大概率事件。

不过，一些城市仍然具备较大潜力。蓝皮书认为，具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个市场发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价将进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市屋价相对较低，市场发展有望进入新阶段。

此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三、四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

房地产调控政策方面，蓝皮书预测，2017年，国家对房地产行业的调控思路，由“去库存”转向“抑泡沫和去库存并重”。预计热点城市调控政策将继续收紧，市场监管力度将加强，而三、四线城市的政策仍将保持平稳。

“总体来看，房地产市场将进入调整期，个人住屋贷款业务发展也将面临需求下滑、增长放缓的压力。同时，在监管窗口指导和市场需求变化的共同作用下，贷款利率将出现回升。”蓝皮书提出。

南方日报驻京记者 赵晓娜

■连线

中国社会科学院发展研究所所长魏后凯：

建立调控长效机制

尽快出台房产税

中国社会科学院发展研究所所长、蓝皮书顾问魏后凯表示，近两年来，中国经济进入新常态，2016年GDP增速放缓至6.7%，人均居民可支配收入增长6.3%，而商品房的均价上涨了10.1%，地价上涨11.3%，接近GDP和国民收入增速的两倍，说明屋价、地价上涨过快。

魏后凯认为，这些城市房地产市场之所以上涨过快，原因在于一是土地供应的下降、农村集体建设用地同等入市推进较慢；二是目前为止投资性需求没有合适渠道；三是房地产市场两极分化，中小城市与大城市发展差距较大，服务相对落后，产业缺乏支撑，没有更多的就业岗位，导致大城市过度膨胀。

“屋价上涨过快是导致中国居民财富差距拉大的重要内容，现在尤其是大城市屋价过高、上涨过快，居民财富急剧拉大，对实体经济也产生了一定的影响。”魏后凯指出，如何有效解决大城市屋价过高、上涨过快的问题，应该用城乡统筹的理念建立一个长效机制，使得房地产价格在居民可支配的范围内，上涨幅度不能太快太大，也就是应该低于居民收入增长幅度。

魏后凯建议，在这种思路下，应该尽快建立房产税，通过房产税来调控屋价，建立一个以租为主或者是只租不卖的住屋保障体系，并要大力振兴中小城市、小城镇，实现基础公共服务均等化了，提供足够就业岗位，又有更好的生态环境，屋价更便宜，大家才愿意去。

“要建立城乡统一的思想，认真落实中央地区的城镇农村集体经营性建设用地，这个范围要放开。”魏后凯认为，“小城镇、村庄我认为可以搞别墅化的思路，推进城镇化的建设，来解决住屋问题”。